Sommaire
La première étape de l’achat d’une maison en France est la signature du contrat préliminaire. Le notaire est responsable de la bonne rédaction du contrat et du paiement du prix d’achat au vendeur.
Il existe différents types de contrats préliminaires selon que vous achetez un bien immobilier existant (construit) ou un nouveau bien immobilier à construire ou en cours de construction. Les explications du spécialiste Jean Francois Charpenet.
Achat d’une propriété existante
Il existe plusieurs types de contrats préliminaires ou de vente (généralement appelés contrat de vente ou contrat de vente sous clauses suspensives si vous avez des conditions) qui sont utilisés pour acheter des propriétés existantes. Jean Francois Charpenet présente des contrats :
– Compromis de vente – C’est le plus courant, le plus étendu et le plus contraignant, engageant les deux parties à la vente. Avec une promesse de vente, l’acheteur est engagé dès le départ et peut être légalement contraint de réaliser l’achat. Le contrat comprend tous les détails de la propriété, le prix à payer, le mode de financement de l’achat, les coordonnées du vendeur et de l’acheteur, la commission de l’agent, et la personne qui doit la payer (le cas échéant) et la date d’achèvement – normalement deux mois après la signature de l’engagement. Ce contrat stipule également ce qui se passe si l’une ou l’autre des parties rompt le contrat et comprend des clauses conditionnelles.
– Promesse de vente – Il s’agit d’un engagement du vendeur à vendre le bien immobilier au prix convenu, en accordant à l’acheteur une période (habituellement trois mois) pendant laquelle il peut se retirer et perdre son dépôt de 10 %. Si vous êtes obligé d’utiliser ce type de contrat, vous devez vous assurer qu’il est bien écrit et expliqué, et qu’il comporte des clauses conditionnelles vous permettant de réclamer votre dépôt si, par exemple, vous ne réussissez pas à obtenir un prêt hypothécaire.
– Promesse d’Achat – Ce type de contrat engage l’acheteur à acheter la propriété.
– Offre de Vente & Offre d’Achat – Une offre d’achat et de vente, dont aucune n’oblige l’une ou l’autre des parties à moins qu’elle ne l’accepte.
Achat en pré-construction
L’achat en pré-construction comporte des risques, mais la plupart d’entre eux peuvent être minimisés avec un bon contrat. Le type de contrat initial le plus courant lors de l’achat en pré-construction est un contrat de réservation
Le contrat, qui doit être écrit, contient tous les détails de la propriété à construire (y compris une copie des plans et des dessins montrant l’emplacement exact dans l’aménagement et, s’il fait partie d’une copropriété, le nombre de pièces, la surface habitable estimée, les matériaux qui seront utilisés dans la construction).
Garantie d’achèvement décryptée par Jean Francois Charpenet
Le développeur doit fournir l’un des deux types de garantie de » résiliation » dont une garantie intrinsèque. Les deux garantissent que vous recevez les fonds nécessaires pour terminer la construction dans les délais, mais dans le cas d’une garantie extrinsèque, les fonds sont fournis par la banque ou une autre institution financière ; dans le cas de la garantie intrinsèque (qui est plus courante), le promoteur fournit les fonds. Comme ce dernier offre moins de sécurité, vous ne devriez pas signer l’acte de vente final avant que les fondations de l’immeuble ne soient au moins terminées. Avec la garantie extrinsèque, il est généralement sûr de signer dès que le permis de construire est garanti.
Jean Francois Charpenet dit, « Le contrat final peut être le contrat à terme, où vous êtes responsable du paiement de la propriété une fois qu’elle est terminée, ou (plus communément) le contrat en l’état futur d’achèvement, qui transfère la propriété au fur et à mesure qu’elle est construite. » Si la propriété est une copropriété, vous devriez recevoir une copie des règles de l’association des propriétaires.
CCMI
Si vous allez acheter un terrain et engager un constructeur, vous devrez faire un contrat connu sous le nom de contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Il existe deux types de CCMI : avec et sans plans (fourniture du plan). La première peut s’appliquer lorsque vous avez déjà les plans d’un architecte ou si vous concevez vous-même la maison ; la seconde s’applique lorsque le constructeur doit faire ses propres plans.
Comme dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement (voir ci-dessus), le constructeur doit fournir une garantie financière, mais dans ce cas, il doit s’agir d’une garantie extrinsèque (appuyée par une banque ou une autre institution financière). Les paiements échelonnés sont similaires à ceux effectués lors de l’achat en pré-construction.